კეთილსინდისიერი იპოთეკარის დაცვა

წინამდებარე სტატიაში საუბარი იქნება კეთილსინდისიერი იპოთეკარის ცნებასა და მისი უფლებების დაცვის შესახებ.

 იხ. ასევე სტატია – რა არის იპოთეკა.

ვინ არის კეთილსინდისიერი იპოთეკარი?

კეთილსინდისიერი იპოთეკარი არის პირი, რომელმაც უძრავ ქონებაზე შეიძინა იპოთეკის უფლება, ისე რომ არ იცოდა უძრავი ქონების უფლებრივი ნაკლის შესახებ.

მაგალითი N-1: „A”-ს კუთვნილი უძრავი ქონება ყალბი საბუთების საფუძველზე აღირიცხა “B”-ს საკუთრებაში, რომელმაც აღნიშნული ქონება იპოთეკით დატვირთა. მართალია „A”-ს უძრავი ქონება დაუბრუნდა საკუთრებაში, თუმცა სადავოდ დარჩა იპოთეკის ხელშეკრულების ნამდვილობის საკითხი.

მაგალითი N-2: „A”-ს კუთვნილი უძრავი ქონება შეცდომის საფუძველზე, აღირიცხა “B“-ს საკუთრებაში, რომელმაც იპოთეკით დატვირთა აღნიშნული ქონება. მართალია შემდგომში „A”-მ დაიბრუნა საკუთრების უფლება თავის უძრავ ქონებაზე, თუმცა სადავოდ დარჩა იპოთეკის ხელშეკრულების ნამდვილობის საკითხი.

სამართლებრივი შეფასება:

ორივე შემთხვევაში სადავო იპოთეკის ხელშეკრულების დადებისას უძრავი ქონება საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული იყო არაუფლებამოსილი პირის სახელზე. პირველ შემთხვევაში გამყალბებელის, ხოლო მეორე შემთხვევაში შეცდომის საფუძველზე.

საჯარო რეესტრის ჩანაწერის მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმპცია, შესაბამისად, თუ არ იქნება წარმოდგენილი მტკიცებულებები, რომლებიც დაამტკიცებს გარემოებას, რომ იპოთეკარისათვის ცნობილი იყო ნამდვილი მესაკუთრის ვინაობის შესახებ, იპოთეკარი უნდა ჩაითვალოს კეთილსინდისიერ შემძენად, ხოლო იპოთეკის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა მისი ინტერესების საწინააღმდეგოდ არამართებულია.

რას გულისხმობს საჯარო რეესტრის სისწორის პრეზუმფცია?

საჯარო რეესტრის უმთავრესი დანიშნულებაა სწორად ასახოს რეგისტრაციას დაქვემდებარებული ყოველგვარი უფლება, მათ შორის იპოთეკის უფლება და მათი მდგომარეობა. იპოთეკის უფლება იურიდიულ ძალას იძენს სწორედ საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან.

კანონმდებლობა უშვებს საჯარო რეესტრის სისწორის პრეზუმფციას, რაც ნიშნავს იმას, რომ მესამე პირებისათვის რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა.

კონფლიქტი წარმოიშობა მაშინ, როდესაც რეესტრში რეგისტრირებული უფლება არ შეესაბამება ამ უფლების ნამდვილ შინაარსს, ხოლო მესამე პირისათვის ეს ფაქტი უცნობია.

ვის უნდა მიენიჭოს უპირატესობა მესაკუთრეს თუ იპოთეკარს?

იპოთეკარის დაცვის გარანტიები მოცემულია სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლში, რომლის თანახმადაც, იპოთეკარის ინტერესებიდან გამომდინარე, პირი ითვლება უძრავი ქონების მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ იგი არ იყო მესაკუთრე.

მოცემული ნორმა კიდევ ერთხელ უსვამს ხაზს საჯარო რეესტრის უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციას, როგორც კეთილსინდისიერი იპოთეკარის დაცვის საშუალებას, ამასთან, უშვებს საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ უფლებაში ხარვეზის შესაძლებლობას, თუმცა, მიუხედავად ამისა, იცავს ისეთ იპოთეკარს, რომელიც ამ ფაქტის მიმართ კეთილსინდისიერია.

იპოთეკარის ინტერესების დაცვის გარანტიებს შეიცავს ასევე სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლი, რომლის მე-2 ნაწილის მიხედვით, იმ პირის სასარგებლოდ, რომელიც გარიგების საფუძველზე იძენს იპოთეკის უფლებას. ამ პირის მიმართ, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი, ან შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი უზუსტოა.

ამდენად, რეესტრის ჩანაწერის სისწორეზე დაყრდნობისას უნდა შემოწმდეს არა მარტო საჯარო რეესტრის მონაცემები, ასევე უტყუარად უნდა ირკვეოდეს, რომ შემძენმა ნივთის შეძენამდე არ იცოდა და არც შეიძლება სცოდნოდა საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უზუსტობის თაობაზე. სასამართლოში ამ გარემოებების მტკიცების ტვირთი კი ნამდვილ მესაკუთრეს ეკისრება.

იხ. მეტი ინფორმაცია მოცემულ ლინკზე.